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商業地產泡沫繼續膨脹 “錢荒”影響下可能曝出危局

內容摘要：有業內人士認為，開發商轉型商業地產是個偽命題。因為轉型之后，相比住宅，商業地產的運營盈利模式并沒有發生根本改變，加上開發商蜂擁而上投資商業地產，未來商業地產爆發風險的幾率正在逐漸加大。  更多張江辦公樓出租信息請您參看浦東寫字樓網/office.asp?nclassid=213，上海辦公樓網http://www.168office.com。

有業內人士擔心，如果流動性持續收緊，房地產融資日益困難，最先曝出危局的可能是商業地產。這是因為，在住宅持續受限的背景下，作為調控空白區的商業地產供應量正持續放大。

據K8土地網數據顯示，今年上半年全國百城土地供應量與去年同期相當。1-6月，全國百城共推出土地9106宗，供應量為39029萬平方米，同比增加2%。但各類供地中，商辦物業的供應增幅最大。數據顯示，今年上半年商辦用地共推出1911宗，供應量為5960萬平方米，同比增加42%；其中，商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%；商辦用地樓面均價為1790元/平方米，同比增加17%。增幅都遠遠超過住宅。

另外，中原集團研究中心監測的13個城市中，商辦用地5月份供應面積環比上升85%，創年內供應新高，較2012年平均水平上升13%。各線城市供應均有所上升，其中二線發展中城市表現較為突出，供應面積環比大幅上升約603%；一線及二線發達城市分別上升約51%和34%。

中國的商業地產投資存量已經超越日本，成為亞洲最大的市場。據DTZ戴德梁行近日發布的報告顯示，中國商業地產投資存量的價值增長15%，達到1.5萬億美元。

仍有多家開發商表示要加大商業地產投入。4月10日，泰禾[簡介 最新動態]集團以19.3億元高價拿下北京通州[最新消息 價格 戶型 點評]臺湖地塊，強勢進軍北京商業地產領域。泰禾集團宣稱，計劃在3-5年內全國布局20-30座泰禾廣場，以開發高端商業地產為主，并喊出“學習萬達[簡介 最新動態]，超越萬達”的口號。

以住宅為主的萬科[簡介 最新動態]也將在今年年內于廣州區域推出三個商辦項目，其中包括一個商業綜合體，一個商業中心及一個度假酒店項目。這不像此前萬科的商業項目總是強調“僅僅是為了住宅做配套”，今年推出的三大商辦項目均是獨立項目。

中鐵于6月16日在北京豐臺推出了北京諾德中心[最新消息 價格 戶型 點評]，這是一座200米超高層寫字樓，總建筑面積約45萬平米，匯聚高端總部寫字樓、總部獨棟、商業中心、行政公寓等多元業態。

招商地產也對外稱，未來5年內商業地產將成為其核心業務。自2011年分立出來的招商商置公司，5～8年內，將注入超過500萬平方米的商業地產，每年爭取進入2～3個新城市。

與開發商在商業地產領域跑馬圈地不同的是，國內商業地產到目前為止，并未尋找到真正有效的運作模式。某著名品牌開發商商業地產負責人告訴記者，他所負責的購物中心每年的目標是收支平衡，所謂收支平衡是指，利潤與各種物業管理費持平，而不計前期的投資額。

典型表現就是所謂城市綜合體熱，部分城市不顧當地實際，一味強調建設住宅、五星級酒店、高級寫字樓和大型購物中心，一個也不能少，而一些三四線城市在可見的將來根本就無法消化那些過于高端的商業。與此不同，“我們要用經營商業物業的思維來開發高端綜合項目”，這是陽光[最新消息 價格 戶型 點評]新業總裁萬林義說的。 陽光新業更看重由商業物業持續良好運營所帶來的物業長期穩定的增值，其開發的高端商業體，根據當地經濟發展水平和消費能力，進行不同的產品組合和業態搭配，投入相對較少，債務低，可將市場風險降至最低。

值得注意的是，北京高端寫字樓租金環比出現下滑。據北京中原市場研究部監測的數據顯示，2013年5月北京甲級寫字樓租金為432.80元/平方米·月（不含物業費），環比下降0.33%，同比漲6.17%；準甲級寫字樓租金為253.98元/平方米·月，環比降0.34%，同比漲9.78%。

北京中原市場研究部認為，受實體經濟運行、貨幣政策緊縮和金融脫媒深化等因素影響，經濟形勢面臨嚴峻壓力，實體經濟資金流入進一步收緊，這也抑制了寫字樓租賃量價的上漲空間。預計核心商圈寫字樓租賃成交量繼續收縮，租金穩定。

有業內人士認為，開發商轉型商業地產是個偽命題。因為轉型之后，相比住宅，商業地產的運營盈利模式并沒有發生根本改變，加上開發商蜂擁而上投資商業地產，未來商業地產爆發風險的幾率正在逐漸加大。  更多張江辦公樓出租信息請您參看浦東寫字樓網/office.asp?nclassid=213，上海辦公樓網http://www.168office.com。